전세 위험 확인

전세가율이란?

전세가율 = 전세 보증금 ÷ 매매가 × 100

집값 대비 보증금이 얼마나 되는지를 나타냅니다. 예를 들어 매매가 3억 원인 집의 전세가 2억 7천만 원이면 전세가율은 90%입니다. 이 경우 집값이 10%만 내려도 집을 팔아 보증금을 다 돌려받기 어려워집니다. 이런 집을 흔히 깡통전세라고 부릅니다.

이렇게 계산했어요

• 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 같은 건물·같은 전용면적 타입(소수점 버림, 예: 84.97㎡ → 84㎡형)의 거래를 모읍니다.
• 최근 12개월 거래의 중앙값을 씁니다. 급매나 특이한 거래 한두 건에 덜 흔들리게 하려는 것입니다. 12개월 안에 거래가 없으면 24개월까지 넓히고, 쓴 기간과 건수를 함께 보여드립니다.
• 전세는 월세가 0원인 거래만 씁니다. 계약 해제된 매매는 뺍니다.
• 구간: 70% 미만 여유, 70~80% 주의, 80% 이상 위험 신호. 확정된 기준이 아니라 참고용 구분입니다.

꼭 함께 확인하세요

• 등기부등본: 근저당(집을 담보로 한 대출)이 있으면 그만큼 보증금 회수 순위가 밀립니다. 전세가율이 낮아도 보증금 + 선순위 대출이 집값의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 이 계산에는 대출이 반영되지 않습니다.
• 전입신고와 확정일자: 이사 당일 하고, 잔금 전후로 등기부를 다시 확인하세요.
• 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입이 가능한지 미리 확인하세요. 가입이 거절되는 집이라면 다시 생각해 볼 필요가 있습니다.
• 빌라는 거래가 적어 시세를 판단하기 어렵습니다. 거래 건수가 적으면 공시가격·감정가도 함께 확인하세요.

알아두면 좋은 점

• 실거래 신고는 계약 후 30일 안에 하므로 최근 한 달 거래는 아직 덜 들어와 있을 수 있습니다.
• 전국 256개 시군구의 아파트, 연립·다세대 빌라, 오피스텔은 건물별로, 단독·다가구는 동 단위로 지원합니다.
• 오피스텔은 매매가가 잘 오르지 않아 전세가율이 높게 나오는 경우가 많습니다. 높은 전세가율 자체가 위험 신호이니 더 꼼꼼히 확인하세요.
• 같은 건물이라도 층·향·내부 상태에 따라 시세가 다릅니다.
• 공공임대(장기전세 등)가 섞인 단지는 보증금이 시세보다 크게 낮아 전세가율이 실제보다 낮게 나올 수 있습니다. 근거 거래의 금액이 들쭉날쭉하면 이런 경우인지 확인하세요.
• 매매 거래가 1~2건뿐이면 그 거래가 시세를 대표하지 못할 수 있습니다. 건수를 함께 보세요.

이 결과는 실거래가 자료로 계산한 참고 지표이며, 특정 주택의 안전을 보장하지 않습니다. 계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인하고 공인중개사·전문가와 상담하세요. 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (공공데이터포털)