집 계약 가이드

다가구주택 전세 주의점: 선순위 보증금이 핵심입니다

작성: 집돈 운영자 (공인중개사 자격 보유) · 법령 기준일 2026년 10월 26일

다가구주택은 등기부만 봐서는 안전한지 알 수 없는 대표적인 집입니다. 건물 전체가 등기 하나라서, 같은 건물 다른 세입자들의 보증금이 내 보증금보다 앞설 수 있기 때문입니다.

다가구와 다세대는 다릅니다

겉모습은 비슷해도 등기부 표제부의 건물 종류를 보면 구분됩니다. 다가구는 경매에 넘어가면 건물 전체가 한 번에 팔리고, 그 돈을 근저당과 모든 세입자가 순서대로 나눠 갖습니다.

핵심: 나보다 앞선 보증금이 얼마인가

배당 순서는 대체로 각 권리가 생긴 순서를 따릅니다. 나보다 먼저 확정일자를 받은 세입자들의 보증금(선순위 보증금)은 나보다 먼저 돌려받습니다. 그래서 다가구에서는 이 계산이 꼭 필요합니다.

예를 들어 건물 시세 10억 원, 근저당 채권최고액 3억 원, 먼저 들어온 세입자 7가구의 보증금 합계 4억 5,000만 원인 건물에 보증금 1억 5,000만 원으로 들어가면 (3억 + 4.5억 + 1.5억) ÷ 10억 = 90%입니다. 건물이 경매에서 시세보다 낮게 팔리면 내 보증금 일부를 돌려받지 못할 수 있는 수준입니다.

선순위 보증금은 어떻게 확인하나

• 임대인에게 요구: 임대인은 계약할 때 그 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 정보를 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 다가구에서는 이것이 가장 중요한 서류입니다.
• 중개사무소에 확인: 다른 세입자들의 보증금과 계약 기간을 확인설명서에 적어 달라고 요청하세요. 말로만 듣지 말고 서면으로 받으세요.
• 전입세대 확인: 건물에 전입한 세대 수를 보면 임대인이 알려준 세입자 수와 맞는지 대조할 수 있습니다. 발급 요건은 주민센터에 확인하세요.

임대인이 정보를 주지 않거나, 알려준 세입자 수와 실제 세대 수가 크게 다르다면 계약을 다시 생각해 보는 것이 좋습니다.

최우선변제: 보증금이 적으면 일부는 먼저 받습니다

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매에서 근저당보다도 먼저 일정액을 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조). 현재 기준은 다음과 같습니다(시행령 제10조·제11조).

다만 주의할 점이 있습니다.

• 소액임차인들이 먼저 받는 돈의 합계는 주택가액의 2분의 1까지입니다. 세입자가 많은 다가구에서는 나눠 받게 되어 표의 금액보다 적어질 수 있습니다.
• 어느 해의 기준을 적용할지는 그 집에 처음 설정된 담보권(근저당 등)의 설정일에 따라 달라질 수 있습니다. 오래된 근저당이 있으면 예전의 더 낮은 기준이 적용될 수 있으니 확인이 필요합니다.
• 최우선변제도 경매 개시 전에 대항력(이사·전입)을 갖춰야 받을 수 있습니다.

집돈으로 계산하기

전세 위험 확인에서 단독·다가구를 고르면 동네의 전세 보증금 범위와 매매가를 볼 수 있고, 근저당·선순위 보증금·내 보증금을 넣어 위 비율을 바로 계산할 수 있습니다. 다가구는 지번이 가려진 공개 자료라 건물별 시세 대신 동네 시세를 참고로 보여줍니다.

이 글은 2026년 10월 26일 기준 법령과 공개 자료로 작성한 일반 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도는 바뀔 수 있으니 계약 전에 출처의 최신 내용과 담당 기관을 꼭 확인하세요. 집돈은 중개사무소가 아니며 매물 중개·광고를 하지 않습니다. 개별 거래는 개업공인중개사와 상담하세요.