전세보증보험 가입 조건: HUG·HF·SGI와 126% 기준
전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품입니다. 그런데 아무 집이나 가입되지 않습니다. 그래서 "가입이 되는 집인지"를 계약 전에 확인하는 것 자체가 좋은 안전 점검이 됩니다.
어디서 가입하나
| 기관 | 상품 | 특징 |
|---|---|---|
| 주택도시보증공사(HUG) | 전세보증금반환보증 | 가장 많이 쓰는 상품. 아래 기준 설명은 HUG를 중심으로 합니다 |
| 한국주택금융공사(HF) | 전세지킴보증 | HF 전세자금대출과 함께 쓰는 경우가 많음 |
| SGI서울보증 | 전세금보장신용보험 | 민간 보험사 상품. 보증료가 상대적으로 높은 편 |
기관마다 가입 조건, 보증 한도, 보증료가 다릅니다. 한 곳에서 거절돼도 다른 곳은 가능할 수 있습니다.
가장 중요한 기준: 보증금 + 앞선 빚이 집값의 90% 이내
HUG는 내 보증금과 선순위 채권(근저당 등)을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 가입을 받아줍니다(담보인정비율 90%). 깡통전세를 가려내는 계산과 같은 원리입니다.
보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%
빌라·오피스텔의 "126% 기준"
시세를 정하기 어려운 빌라 등은 공시가격의 140%를 주택가격으로 보는 경우가 많습니다. 여기에 90%를 곱하면 공시가격의 126%가 됩니다. 그래서 "전세보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 안 된다"는 말이 나옵니다.
공시가격 2억 원인 빌라 → 2억 × 140% × 90% = 2억 5,200만 원까지 (선순위 채권이 없을 때)
공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다. 아파트처럼 시세가 분명한 주택은 시세 자료를 기준으로 하는 경우가 많습니다.
바뀔 수 있는 기준 (2026년 10월 확인 기준)
- 담보인정비율 하향 논의: 2026년 1월 국토교통부와 HUG가 90%를 80%로 낮추는 방향에 공감대를 이뤘다는 보도가 있었습니다. 80%가 되면 빌라 기준은 공시가격의 126%에서 112%로 낮아집니다. 이 글의 기준일까지 시행일은 확인되지 않았습니다.
- 보증 한도: 보증금 한도는 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원으로 안내되고 있습니다.
- 신청 기한: 계약기간이 일정 부분 지나기 전(계약기간의 절반 이전 등)에 신청해야 합니다.
- 보증료: 보증금과 주택 종류에 따라 다르며 연 0.1~0.2%대로 안내됩니다. 정확한 금액은 기관 계산기로 확인하세요.
이 항목들은 자주 바뀝니다. 계약 직전에 HUG(콜센터 1566-9009)나 해당 기관에 꼭 확인하세요.
가입이 거절되는 흔한 이유
- 보증금 + 선순위 채권이 기준 비율을 넘음
- 등기부에 가압류·압류·신탁 등 권리 제한이 있음
- 위반건축물이거나 주택이 아닌 용도(근린생활시설 등)
- 다가구주택에서 선순위 보증금을 확인할 수 없음
- 신청 기한이 지남
권하는 순서
- 계약 전: 공시가격과 등기부로 가입 가능성을 직접 계산하고, 애매하면 기관에 미리 문의합니다.
- 계약서 특약: "임차인의 전세보증금 반환보증 가입이 이 주택의 사유로 거절되면 계약을 해제하고 임대인은 계약금을 즉시 돌려준다"를 넣습니다.
- 잔금·전입·확정일자 후: 바로 신청합니다. 미루다 기한을 넘기는 경우가 많습니다.
가입 기준을 넘는 집은 보증기관도 "보증금을 지키기 어렵다"고 본 집입니다. 가입이 안 된다는 것 자체를 중요한 경고로 받아들이세요. 계산은 깡통전세 판별법과 같은 방식으로 할 수 있습니다.
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출처
이 글은 2026년 10월 26일 기준 법령과 공개 자료로 작성한 일반 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도는 바뀔 수 있으니 계약 전에 출처의 최신 내용과 담당 기관을 꼭 확인하세요. 집돈은 중개사무소가 아니며 매물 중개·광고를 하지 않습니다. 개별 거래는 개업공인중개사와 상담하세요.