전세 계약 체크리스트: 계약 전·당일·잔금일·입주 후
전세 사고는 대부분 "그때 확인했으면 피할 수 있었던" 일에서 생깁니다. 계약 전 → 계약 당일 → 잔금일 → 입주 후, 단계마다 할 일을 순서대로 정리했습니다.
1. 계약 전: 할지 말지 정하기
- 시세와 위험 비율: 같은 면적의 실거래가로 매매 시세를 확인하고, 근저당과 앞선 보증금까지 더한 비율을 계산합니다. → 깡통전세 판별법
- 등기부등본: 소유자, 가압류·신탁, 근저당을 확인합니다. → 등기부등본 읽는 법
- 건축물대장: 위반건축물로 표시돼 있거나 주택이 아닌 용도(근린생활시설 등)면 전세대출과 보증보험이 막힐 수 있습니다.
- 임대인 정보: 임대인은 계약할 때 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 납세증명서를 보여줘야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 계약 전에 미리 요청하세요.
- 보증보험 가입 가능 여부: 보증금을 지킬 마지막 안전장치입니다. 계약하기 전에 이 집으로 가입할 수 있는지 먼저 확인하세요. → 전세보증보험 가입 조건
2. 계약 당일: 사람과 돈과 특약
- 본인 확인: 계약 상대가 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인합니다. 대리인이면 소유자의 위임장과 인감증명서를 받고, 가능하면 소유자와 직접 통화합니다.
- 계약금 계좌: 등기부상 소유자 명의 계좌로만 보냅니다.
- 등기부 한 번 더: 계약서에 도장 찍기 직전에 다시 열람합니다.
- 특약: 아래와 같은 문구를 계약서에 넣어 두면 문제가 생겼을 때 근거가 됩니다.
· 임대인은 잔금일 다음 날까지 이 주택에 근저당 설정 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 위반하면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 금액을 즉시 돌려준다.
· 임차인의 전세보증금 반환보증 가입이 이 주택의 사유로 거절되면 계약을 해제하고, 임대인은 계약금을 즉시 돌려준다.
· 임대인은 계약일 현재 세금 체납이 없음을 확인하며, 사실과 다르면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
특약 문구는 상황에 맞게 다듬어야 합니다. 중개사무소에 미리 요청해 초안을 같이 보세요.
3. 잔금일: 같은 날 세 가지
- 잔금 보내기 직전 등기부 열람: 계약 후 새로 생긴 근저당·가압류가 없는지 봅니다.
- 이사(주택 인도)와 전입신고: 주민센터나 정부24에서 합니다.
- 확정일자: 주민센터·등기소 또는 인터넷등기소에서 받습니다. 전입신고와 함께 해야 경매에서 순서대로 배당받을 권리(우선변제권)가 생깁니다.
대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조, 2026년 10월 현재). 그래서 잔금일 당일 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 근저당이 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. 위 특약이 필요한 이유입니다. 정부가 2026년 3월 "전입신고 즉시 대항력"으로 바꾸는 대책을 발표했지만, 이 글의 기준일 현재 법 조문은 바뀌지 않았습니다.
4. 입주 후: 지켜야 할 것
- 전입 다음 날 등기부 열람: 내 대항력이 생기기 전에 끼어든 권리가 없는지 확인합니다.
- 보증보험 가입: 가입 기한이 있습니다. 미루지 말고 바로 신청하세요.
- 전입 유지: 계약 중에 주소를 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다. 부득이하면 가족 중 한 명이라도 전입을 유지하세요.
- 만료 6개월~2개월 전: 갱신할지, 나갈지 의사를 주고받는 기간입니다(제6조). 이 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 계약이 이어진 것으로 봅니다.
- 보증금을 못 받고 이사해야 하면: 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사합니다. 그 전에 전입을 옮기면 대항력이 사라질 수 있습니다.
한 장 요약
| 시점 | 할 일 |
|---|---|
| 계약 전 | 시세·위험 비율, 등기부, 건축물대장, 임대인 정보(확정일자 현황·납세증명서), 보증보험 가능 여부 |
| 계약 당일 | 소유자 본인 확인, 소유자 계좌로 계약금, 등기부 재열람, 특약 |
| 잔금일 | 등기부 재열람 → 잔금 → 이사·전입신고·확정일자 |
| 입주 후 | 다음 날 등기부 확인, 보증보험 가입, 전입 유지, 만료 6~2개월 전 의사 표시 |
집돈에서 바로 확인하기
출처
이 글은 2026년 10월 26일 기준 법령과 공개 자료로 작성한 일반 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도는 바뀔 수 있으니 계약 전에 출처의 최신 내용과 담당 기관을 꼭 확인하세요. 집돈은 중개사무소가 아니며 매물 중개·광고를 하지 않습니다. 개별 거래는 개업공인중개사와 상담하세요.