집 계약 가이드

깡통전세 판별법: 계약 전에 숫자 하나로 확인하기

작성: 집돈 운영자 (공인중개사 자격 보유) · 법령 기준일 2026년 10월 26일

깡통전세는 집을 팔아도 내 보증금을 다 돌려받지 못하는 상태입니다. 계약 전에 "이 집에 걸린 돈이 집값의 몇 %인가" 하나만 계산해도 대부분 걸러낼 수 있습니다.

판별식: 집에 걸린 돈 ÷ 집값

집이 경매로 넘어가면 돈은 먼저 권리를 잡은 순서대로 나눠 받습니다. 그래서 내 보증금만 볼 게 아니라, 나보다 앞선 돈을 모두 더해 집값과 비교해야 합니다.

여기서 70·80%는 집돈이 쓰는 참고 구간입니다. 법으로 정해진 기준은 아니지만, 전세보증보험도 집값의 일정 비율(현재 90%)을 넘으면 가입을 받아주지 않는다는 점을 함께 기억하세요.

계산 예시

매매 시세 3억 원인 빌라에 은행 근저당(채권최고액 6,000만 원)이 있고, 보증금 2억 원으로 전세를 들어가려는 경우:

보증금만 보면 전세가율이 67%로 괜찮아 보이지만, 앞선 근저당까지 더하면 이야기가 달라집니다. 같은 집에 근저당이 없다면 67%로 여유 구간입니다.

숫자를 넣을 때 주의할 점

1. 근저당은 '채권최고액'으로 계산합니다

등기부 을구의 근저당에는 실제 대출금이 아니라 채권최고액이 적힙니다. 보통 대출 원금의 120~130% 수준으로 잡히고, 집주인은 그 한도까지 돌려받을 권리를 주장할 수 있습니다. 보수적으로 채권최고액 전체를 넣으세요.

2. 매매 시세는 '실거래가'로, 같은 면적끼리

시세는 부르는 값(호가)이 아니라 국토교통부에 신고된 실거래가로 봅니다. 같은 단지라도 면적이 다르면 가격이 다르니 같은 전용면적의 최근 거래를 고르고, 한두 건의 특이한 거래에 흔들리지 않게 여러 건의 중앙값을 보는 것이 좋습니다.

3. 신축 빌라는 시세 자체를 의심하세요

새로 지은 빌라는 매매 거래가 거의 없어 비교할 시세가 없습니다. 이때 분양가나 감정가를 시세처럼 내세워 전세가를 높게 맞추는 경우가 있습니다. 공인중개사로서 가장 주의를 당부하는 유형입니다. 주변의 비슷한 연식·면적 빌라의 실제 매매가와 비교해 보고, 비교할 거래가 없다면 보증금을 낮추거나 보증보험 가입이 확실한지 먼저 확인하세요.

4. 등기부에 나오지 않는 돈도 있습니다

다가구주택은 다른 세입자들의 보증금이 등기부에 나오지 않고, 집주인의 세금 체납도 등기부로는 알 수 없습니다. 임대인은 계약할 때 확정일자 부여 현황과 납세증명서를 임차인에게 보여줄 의무가 있으니(주택임대차보호법 제3조의7) 꼭 요구하세요. 자세한 내용은 다가구주택 전세 주의점에 정리했습니다.

집돈으로 빠르게 확인하기

전세 위험 확인에서 아파트·빌라·오피스텔을 검색하면 면적별 최근 매매·전세 중앙값과 전세가율, 근거가 된 실제 거래를 볼 수 있습니다. 내 보증금을 넣으면 그 기준의 비율도 계산됩니다. 단독·다가구는 근저당과 선순위 보증금을 함께 넣는 계산을 제공합니다. 동네 전체 분위기는 전세가율 높은 동네 순위에서 볼 수 있습니다.

마지막으로, 숫자가 괜찮아도 등기부의 권리관계(가압류·신탁 등)에 문제가 있으면 소용이 없습니다. 등기부등본 읽는 법을 함께 확인하세요.

이 글은 2026년 10월 26일 기준 법령과 공개 자료로 작성한 일반 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도는 바뀔 수 있으니 계약 전에 출처의 최신 내용과 담당 기관을 꼭 확인하세요. 집돈은 중개사무소가 아니며 매물 중개·광고를 하지 않습니다. 개별 거래는 개업공인중개사와 상담하세요.