집 계약 가이드

등기부등본 읽는 법: 표제부·갑구·을구에서 꼭 볼 것

작성: 집돈 운영자 (공인중개사 자격 보유) · 법령 기준일 2026년 10월 26일

등기부등본(등기사항전부증명서)은 그 집의 "권리 이력서"입니다. 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘고, 전세 계약에서는 갑구에서 소유권 문제, 을구에서 빚을 확인하는 것이 핵심입니다.

어디서, 언제 보나

대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 열람할 수 있습니다. 한 번으로 끝내지 말고 세 번 확인하세요.

1. 계약 전: 계약할지 말지 판단
2. 잔금 당일, 돈을 보내기 직전: 계약 후 새로 생긴 권리가 없는지
3. 전입신고 다음 날: 내 대항력이 생기기 전(전입 당일)에 끼어든 권리가 없는지

열람할 때는 말소사항 포함으로 보세요. 지금은 지워졌더라도 압류·가압류가 반복된 이력이나 짧은 기간의 잦은 소유자 변경은 집주인의 자금 사정을 보여주는 신호입니다.

1. 표제부: 이 집이 맞는지

• 주소·동·호수가 계약서와 정확히 같은지 확인합니다. 건물 외벽 표시와 등기상 호수가 다른 경우가 실제로 있습니다.
• 건물 종류를 봅니다. 다세대(호수마다 등기가 따로 있음)인지, 다가구(건물 전체가 등기 하나)인지에 따라 확인할 것이 크게 달라집니다.
• 면적과 용도가 실제와 다르면 건축물대장도 확인하세요. 주택이 아닌 용도(근린생활시설 등)를 주거로 쓰는 집은 대출과 보증보험이 막힐 수 있습니다.

2. 갑구: 소유권에 문제가 없는지

3. 을구: 이 집에 걸린 빚

• 근저당권: 가장 흔한 항목입니다. 금액은 실제 대출금이 아니라 채권최고액(보통 원금의 120~130%)으로 적힙니다. 이 금액과 내 보증금을 더해 집값과 비교하세요(깡통전세 판별법).
• 전세권: 앞선 세입자가 전세권을 설정해 둔 경우입니다. 그 보증금도 나보다 앞섭니다.
• 임차권등기: 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 이사하면서 권리를 남겨 둔 흔적입니다. 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못한 이력이므로 강한 위험 신호로 봐야 합니다.

을구가 아예 없거나 모두 말소됐다면 빚이 등기된 것은 없다는 뜻입니다. 다만 등기부에 나오지 않는 위험도 있습니다.

등기부로는 알 수 없는 것

• 다른 세입자의 보증금: 확정일자를 받은 기존 세입자의 보증금은 등기부에 나오지 않습니다. 특히 다가구주택에서 중요합니다.
• 집주인의 세금 체납: 체납된 세금은 경매에서 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다.

두 가지 모두 임대인이 계약할 때 임차인에게 보여줘야 하는 정보입니다. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 확정일자 부여 현황(보증금·차임 등)과 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 하고, 대신 열람에 동의하는 방법으로 갈음할 수 있습니다. 보여주기를 꺼린다면 그 자체가 판단 근거입니다.

체크리스트 요약

• 표제부 주소·호수 = 계약서 주소·호수
• 갑구 소유자 = 계약 상대, 가압류·압류·가처분·가등기·경매·신탁 없음
• 을구 근저당 채권최고액 + 앞선 보증금 + 내 보증금 ÷ 시세 확인
• 임차권등기 이력 없음
• 확정일자 부여 현황과 납세증명서 받음
• 잔금 직전과 전입 다음 날 다시 열람

이 글은 2026년 10월 26일 기준 법령과 공개 자료로 작성한 일반 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도는 바뀔 수 있으니 계약 전에 출처의 최신 내용과 담당 기관을 꼭 확인하세요. 집돈은 중개사무소가 아니며 매물 중개·광고를 하지 않습니다. 개별 거래는 개업공인중개사와 상담하세요.